إذا كنت مقدماً على شراء منزل ما أو عقار بشكل عام ، فعليك أن تعلم أنه بعد إجراء كافة المعاملات الرسمية عليك أن تنقل سند الملكية كخطوة أخيرة ، و هذه المعاملة هي السجل الرسمي للشراء ، و تشير إلى أن الحقوق و المسؤوليات و الإشكاليات و كافة القضايا المتعلقة بالعقار قد نُقلت إلى المالك الجديد ، و بذلك يصبح المالك الجديد مسؤولاً عن الديون القديمة للعقار المشترى ، و إذا كان هناك رهن عقاري أو حجز على المنزل ، فيكون المالك الجديد وفقاً للأحكام السابقة مسؤولاً عن كل ذلك بعد نقل سند الملكية .
و من أجل ذلك ، و تجنباً للمشاكل المستقبلية المحتملة ، يجب قبل الشراء ، الاستفسار حول الرهن العقاري ، و الديون على العقار المراد شراؤه من أجل أخذ الاحتياطات الللازمة .
● كيفية عمل استعلام عن رهن عقاري :
إن إجراء استفسار عن الرهن العقاري يتم بسهولة ، إذ يقوم المالك بطلب الوثيقة ذات الصلة عبر الإنترنت أو بالذهاب إلى البلديات و دائرة السجل العقاري .
لا يمكن لطرف ثالث ( المقصود هنا أطراف غير مالك العقار ، أو الوكيل عنه ، أو المقيم العقاري ) معرفة معلومات الديون والرهن العقاري على سند الملكية ، و لذلك ، فإذا كانت تراودك أية شكوك حول عملية البيع ، فيجب عليك طلب المستندات التي تؤكد "عدم وجود ديون" على العقار من مالك العقار .
● كيفية معرفة ما إذا كان هناك دين ضرائب عقارية سنوية متراكمة على العقار:
يمكن من أجل ذلك استخدام تطبيق الحكومة الإلكترونية(e-Devlet) ، أو مراجعة البلديات التابع لها العقار ، و هذه المعلومات خاصة نسبياً و يمكن الحصول عليها فقط عن طريق مالك العقار ، أو وكيل عنه ، أو المقيم العقاري ، و لذلك يجب أن يُطلب منه تقديم رسالة "عدم وجود ديون" في معاملات البيع والشراء .
و جميع ديون ضريبة الأملاك العقارية السنوية للعقارات المباعة تكون من مسؤولية المالك السابق وهو مجبر قانونياً على دفعها لإتمام صفقة البيع وبدون دفعها لايتم البيع.
● مسؤولية المستحقات الشهرية (النفقات الشهرية المشتركة الخاصة بالمجمع السكني أو البناء) بعد نقل سند الملكية :
بعد نقل سند الملكية ، لا يمكن تحميل المالك الجديد مسؤولية المستحقات القديمة ، و لكنه ملزم بالمشاركة في النفقات العامة (الاشتراك الشهري للبناء) في الفترات التي تلي نقل سند الملكية.
● الديون القديمة لمنزلك الجديد :
و هذه الديون تنشأ بسبب عدم دفع المصاريف مثل الضرائب والفواتير والمستحقات من قبل المالك السابق ، و على الرغم من أنه التزاماً بقرارات المحكمة العليا " لا يمكن تحميل المالك الجديد للمنزل مسؤولية الديون القديمة " ، إلا أن ذلك قد يسبب الكثير من المشاكل .
● مسؤولية المالك الجديد تجاه الديون القديمة :
بالنظر إلى القوانين في هذا المجال ، يتضح إلينا أن المالك الجديد ، ليس مسؤولاً عن الديون القديمة إلا بشروط معينة ، على سبيل المثال ، إذا كان العقار الذي تم شراؤه يدين بضرائب ، فقد يتوجب على المالك الجديد دفع هذه الديون من أجل استخدام المنزل بالشكل المطلوب ، بدون معوقات وعرقلات حكومية ، كما أنه غير ملزم بدفع المستحقات الشهرية القديمة للشقة ، و هو مسؤول عن المستحقات الشهرية للشقة ابتداء من تاريخ الشراء .
يحمي قانون الوحدات السكنية المالكين الجدد من الديون القديمة فلا يمكن تحميل المالك الجديد مسؤولية ديون الفترة التي لم يكن فيها مالكًا للشقة ، و النزاعات حول هذا الأمر ، مثل إجراءات التنفيذ القضائية بسبب ديون المستحقات القديمة التي طُلبت من المالك الجديد ، تكون دائمًا لصالح المالك الجديد و يربحها في المحكمة ، ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن هذه العملية قد تستغرق وقتًا طويلاً وقد يتم فرض قيود على المعاملات المنزلية (الاشتراك من الماء والكهرباء .... ، وما إلى ذلك) أثناء العملية .
و حتى تقي نفسك كمالك جديد من الديون القديمة على المنزل الذي ستشترتيه ، فإن أفضل ما يمكنك فعله هو استشارة محامٍ متخصص في هذه الأمور، و لتقليل احتمالية حدوث مشاكل مستقبلية ، عليك الانتباه إلى :
▪ التحقق مما إذا كان هناك دين ضريبي يتعلق بالمنزل الذي سيتم شراؤه .
▪ ويجب طلب المساعدة من الخبراء .
▪ التحقق مما إذا كانت الشقة عليها مستحقات شهرية متراكمة .
و هكذا و في النهاية ، نرى مدى أهمية أن يكون المشتري ذو انتباه كبير ، و كثير الاستفسار و الإلحاح حتى يعرف كامل التفاصيل حول العقار الذي يشتريه ، و كذلك مدى أهمية استشارة اختصاصيين ، حتى يتجنب الوقوع في الكثير من المشاكل و العراقيل ، التي تمنعه من العيش براحة وهدوء في منزله الجديد .
يمكنك الاطلاع أيضاً على (الشقة فيها عيب ...هل يمكن مقاضاة البائع ؟)
جميع الحقوق محفوظة 2020